昆山市巴城鎮(zhèn)中房紫怡花園小區(qū)（住宅）物業(yè)管理公開招標(biāo)公告

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一、招標(biāo)項(xiàng)目名稱：昆山市巴城鎮(zhèn)中房紫怡花園小區(qū)（住宅）物業(yè)管理

二、招標(biāo)項(xiàng)目概況：昆山市巴城鎮(zhèn)中房紫怡花園小區(qū)（住宅）位于昆山市馬鞍山西路1333號，總建筑面積為49378.8?平方米。建筑類型為：47幢獨(dú)棟和28幢聯(lián)排已全部開發(fā)完成。項(xiàng)目可收費(fèi)建筑面積為48284.67平方米（其中：獨(dú)棟14044.42平方米；聯(lián)排34240.25平方米）。

三、招標(biāo)單位：昆山市巴城鎮(zhèn)中房紫怡花園第一屆物業(yè)管理委員會

四、報(bào)名時間和地點(diǎn)：

1.時間：2025年12月19日上午9:00至2025年12月25日下午16:00前；

2.地點(diǎn)：昆山市寰慶路1689號辦公樓8號房三樓

五、招標(biāo)文件領(lǐng)取地點(diǎn)及費(fèi)用：

1.入圍物業(yè)企業(yè)領(lǐng)取招標(biāo)文件地點(diǎn)：昆山市寰慶路1689號辦公樓8號房三樓；

2.現(xiàn)場領(lǐng)取招標(biāo)文件時，需繳納500元材料費(fèi)。

六、投標(biāo)申請人需具備的條件：

1.投標(biāo)人須為依法設(shè)立并合法存續(xù)的獨(dú)立法人實(shí)體，企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)中無重大違法記錄，提供有效期內(nèi)的營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（須載明"物業(yè)管理"經(jīng)營范圍，且企業(yè)注冊成立時間距今不少于5個完整年度）；

2.物業(yè)服務(wù)人須在《昆山市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定》中被評為甲級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（******人民政府官網(wǎng)2025年8月4日最新公示名單為準(zhǔn)）；

3.信用中國網(wǎng)上查詢無未修復(fù)的嚴(yán)重行政處罰記錄及嚴(yán)重失信行為；在管項(xiàng)目不存在被昆山市政府掛牌督辦或者列為安全生產(chǎn)重大事故隱患且未完成整改銷號的情形；

4.需提供昆山市域內(nèi)含別墅業(yè)態(tài)的住宅項(xiàng)目完整管理業(yè)績證明，且單個含別墅業(yè)態(tài)的住宅項(xiàng)目總建筑面積不低于50000平方米（轉(zhuǎn)包、發(fā)包或讓其他公司、個人掛靠管理的均不認(rèn)可）；

5.昆山市域內(nèi)在管住宅項(xiàng)目在《昆山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目“晾曬”考核辦法 （試行）》考核中被列為“問題項(xiàng)目”（原“黑榜”）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得報(bào)名參與投標(biāo)；

6.項(xiàng)目經(jīng)理要求：具有5年以上住宅物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，其中至少2年含別墅業(yè)態(tài)項(xiàng)目管理經(jīng)歷；需配備具有國家承認(rèn)的本科及以上學(xué)歷；持有昆山市三級及以上項(xiàng)目經(jīng)理證書；年齡30周歲至50周歲，且當(dāng)前無在管項(xiàng)目沖突；

7.曾在本項(xiàng)目服務(wù)過的物業(yè)服務(wù)人或法人股東等實(shí)際控制、參股或者控股企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)不能參與本項(xiàng)目投標(biāo)。

七、本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容要求：

1.中房紫怡花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)參照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) DB32/T538-2002》，等級標(biāo)準(zhǔn)如下：

(一)公共服務(wù)

接待和值守按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) DB32/T538-2002》(以下簡稱《省標(biāo)》執(zhí)行。服務(wù)時限按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

(二)房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理

1、巡檢、裝修管理按《省標(biāo)》執(zhí)行。

2、房屋油漆粉飾按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。但 3-5 年油飾(粉刷)1 次的費(fèi)用應(yīng)納入維修資金。

3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行清洗、粉飾。

4、給水設(shè)施按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

5、排水設(shè)施按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

6、供配電系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行。

7、弱電系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行。

8、避雷接地系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行。

9、電梯運(yùn)行與管理按《省標(biāo)》執(zhí)行。

10、共用空調(diào)系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行。

11、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設(shè)施按《省標(biāo)》執(zhí)行。

(三)清潔管理

1、共用樓道保潔按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

2、電梯及電梯廳保潔按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

3、傳達(dá)室共用衛(wèi)生間保潔按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

4、停車場、共用車庫或車棚保潔按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

5、道路保潔按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

6、標(biāo)識、宣傳牌、雕塑、信報(bào)箱保潔按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

7、綠化帶保潔按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

8、休閑、娛樂、健身設(shè)施保潔按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

9、門衛(wèi)、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控探頭保潔按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

10、垃圾桶、果皮箱按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

11、垃圾收集與處理按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

12、衛(wèi)生消殺按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

(四)園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理

1、草坪按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

2、園林樹木按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

3、花壇按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

4、人工湖、噴水池按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

(五)安全防范

1、人員組織按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

2、門衛(wèi)按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

3、巡邏按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。

(六)其他

******消防、檔案資料、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)等按《省標(biāo)》執(zhí)行。

2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

3.停車費(fèi): 本小區(qū)汽車停車費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

（1）原物業(yè)合同：露天車位每日:5元，每月:120元，每年:1200元（業(yè)主車輛不收費(fèi)）；

（2）外來臨停車輛按政府文件規(guī)定收費(fèi)。

4.重新選聘新物業(yè)服務(wù)人后小區(qū)公共收益分配：

小區(qū)公共收益：包括且不限于閑置物業(yè)用房出租、地面停車費(fèi)、臨停費(fèi)用及廣告費(fèi)等公共部位產(chǎn)生的收入，按照三七比例分配，七成歸屬小區(qū)全體業(yè)主，轉(zhuǎn)入專有賬戶由物管會代管，主要用于小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備的大修、改造等小區(qū)建設(shè)；三成歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理成本和補(bǔ)貼。

5.重新選聘新物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)要求：

（1）物業(yè)服務(wù)人擬派駐在本小區(qū)的物業(yè)工作人員按服務(wù)等級配置，需滿足服務(wù)需求，由物業(yè)服務(wù)人在投標(biāo)文件（商務(wù)標(biāo)）中體現(xiàn)。

注：秩序維護(hù)人員年齡不超過50周歲，三年以上工作經(jīng)驗(yàn)，退役軍人優(yōu)先，黨員優(yōu)先，實(shí)行三班倒輪班制；保潔人員及綠化工聘用退休人員需繳納意外保險；其他物業(yè)工作人員合法用工。

（2）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目現(xiàn)狀及整改要求：

①小區(qū)內(nèi)的圍墻修復(fù)；

②西門大鐵門銹蝕，需進(jìn)行改造修復(fù)；

③小區(qū)門崗改造，進(jìn)行人車分流；

④配套設(shè)施籃球場進(jìn)行改造；

⑤配電柜設(shè)置防護(hù)欄（鋁合金）；

⑥定期清理小區(qū)內(nèi)雨污水管網(wǎng)的沉淀垃圾，河道清淤泥；

⑦小區(qū)內(nèi)標(biāo)識線修復(fù)，小區(qū)北門外紅線范圍內(nèi)路面修繕（玄武巖中細(xì)粒瀝青， 厚度約 6-7cm），小區(qū)道路兩側(cè)綠化補(bǔ)種；

以上內(nèi)容僅供投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考，具體以投標(biāo)公司對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況進(jìn)行踏勘、核實(shí)后在投標(biāo)文件（商務(wù)標(biāo)）中做出相應(yīng)的整改方案及整改計(jì)劃，項(xiàng)目交接后可根據(jù)承接查驗(yàn)報(bào)告再做調(diào)整；整改所需的資金由投標(biāo)單位在投標(biāo)文件（商務(wù)標(biāo)）中詳細(xì)說明。

（3）物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)物業(yè)費(fèi)維持不變，如需調(diào)整必須經(jīng)過業(yè)主大會表決通過；

（4）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算形式為包干制；

（5）物管會根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況及管理需求向物業(yè)服務(wù)人提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)用房；

（6）物業(yè)服務(wù)人擬派駐的專業(yè)工作人員（項(xiàng)目經(jīng)理、電工等）需持證上崗；

（7）物業(yè)服務(wù)人承諾本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理為單獨(dú)委派，不得同時兼任其他項(xiàng)目，在管期間未經(jīng)招標(biāo)人同意不得隨意調(diào)動；

（8）物業(yè)服務(wù)人承******消防設(shè)備等需聘請專業(yè)公司進(jìn)行維保）；

（9）物管會根據(jù)物業(yè)服務(wù)情況可以委托第三方聘請物業(yè)行業(yè)專家對小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估，針對評估報(bào)告中反映的物業(yè)服務(wù)問題進(jìn)行整改；

（10）物業(yè)服務(wù)人須承擔(dān)第三方招標(biāo)代理費(fèi)及業(yè)主大會征費(fèi)；

（11）中標(biāo)候選人應(yīng)當(dāng)在中標(biāo)結(jié)果公示期滿后 7 日內(nèi)繳納履約保證金人民幣 10 萬元人民幣到物管會基本賬戶并足額支付第三方招標(biāo)代理費(fèi)及業(yè)主大會咨詢費(fèi)，物管會在收到履約保證金后開具中標(biāo)通知書；如物業(yè)服務(wù)人未在上述規(guī)定時間內(nèi)交納履約保證金并支付第三方費(fèi)用的，視作放棄中標(biāo)；按開標(biāo)時得分名次遞補(bǔ)。

（12）物業(yè)服務(wù)人需每半年向物管會提交工作計(jì)劃及工作報(bào)告；

（13）物管會代表業(yè)主大會與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，同時與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人簽訂考核協(xié)議并設(shè)定一定的處罰機(jī)制。考核以季度為周期，考核金從履約保證金中支出。考核總分為100分：物業(yè)服務(wù)考核達(dá)到85分及以上的考核金不予扣除全部補(bǔ)貼給物業(yè)服務(wù)人，84-80分，按每低1分扣罰500元人民幣，79分及以下，按每低1分扣罰：1000元人民幣，扣完為止。具體考核細(xì)則和執(zhí)行方案由物管會與物業(yè)服務(wù)人約定一致后執(zhí)行。

（14）本項(xiàng)目服務(wù)期內(nèi)在《昆山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目“晾曬”考核辦法 （試行）》考核中被列入“問題項(xiàng)目”名單的，扣除履約保證金10000元，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在收到物管會通知之日起15日內(nèi)補(bǔ)足保證金；服務(wù)期內(nèi)，連續(xù)兩次被列為“問題項(xiàng)目”的視為嚴(yán)重違約，物管會有權(quán)直接解聘物業(yè)服務(wù)人，業(yè)主大會及物管會不承擔(dān)任何違約及賠償責(zé)任。履約保證金不予退還。

注：物業(yè)服務(wù)合同期間內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人不履行以上各項(xiàng)條款的，由物管會督促整改，逾期不整改的，物管會有權(quán)解聘物業(yè)服務(wù)人，招標(biāo)人不承擔(dān)任何違約責(zé)任；物業(yè)服務(wù)人在投標(biāo)時承諾用于小區(qū)設(shè)施設(shè)備整改的各項(xiàng)實(shí)際支出不予退還。

6.重新選聘的物業(yè)服務(wù)合同期限：物業(yè)服務(wù)合同期限擬定為叁年；物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的期限自實(shí)際交接之日起算。

八、投標(biāo)申請人資格確定：

******有限公司，報(bào)名截止后由招標(biāo)人進(jìn)行資格審查,確定有效報(bào)名的投標(biāo)申請人。報(bào)名日期截止后遞交的報(bào)名材料一律不再接收，視作自動放棄。

2.本次招標(biāo)采用公開招標(biāo)結(jié)合業(yè)主大會表決的方式選聘新物業(yè)服務(wù)人。

3.公開招標(biāo)方式：選聘新物業(yè)服務(wù)人的招標(biāo)工作招標(biāo)人委托第三方公司（******有限公司）組織實(shí)施，招標(biāo)過程中的費(fèi)用由第三方公司先行墊付，由中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)。

4.物業(yè)企業(yè)符合條件的均可主動報(bào)名參加。

入圍說明：

（1）本次公開招標(biāo)入圍物業(yè)服務(wù)人為3至5家；

（2）符合報(bào)名條件的物業(yè)服務(wù)人為3至5家的則全部入圍參與投標(biāo)；

（3）當(dāng)資格預(yù)審合格投標(biāo)人數(shù)量超過5家時，執(zhí)行以下差額評審程序，由物管會組織3名物管會成員，2名業(yè)主代表（業(yè)主須向社區(qū)提交報(bào)名材料，經(jīng)審核確認(rèn)資格后組織抽簽確定人選。凡存在物業(yè)行業(yè)從業(yè)背景或關(guān)聯(lián)關(guān)系的申請人，將直接取消報(bào)名資格）對投標(biāo)人及其在昆山市域內(nèi)所有含別墅業(yè)態(tài)的住宅項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察。物管會成員及業(yè)主代表根據(jù)考察結(jié)果進(jìn)行差額表決(在下列表格內(nèi)勾選5家物業(yè)服務(wù)企業(yè))，按得票數(shù)排序確定5家入圍企業(yè)；

（4）資格預(yù)審合格投標(biāo)人數(shù)量不足3家，招標(biāo)人應(yīng)啟動選聘方案調(diào)整并重新發(fā)布招標(biāo)公告，第二次招標(biāo)報(bào)名符合招標(biāo)要求的物業(yè)服務(wù)人仍不滿3家的，物管會可以以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。正式開標(biāo)時若有效投標(biāo)人數(shù)量低于3家，招標(biāo)人應(yīng)依法宣布流標(biāo)并重新組織招標(biāo)，確保程序合規(guī)性。

（5）評標(biāo)小組組成：******委員會由5名評標(biāo)專家組成，由昆山市物業(yè)服務(wù)管理協(xié)會評標(biāo)專家名冊中隨機(jī)抽取的評標(biāo)專家4人及1名招標(biāo)人代表（原則上由1名業(yè)主代表參加，若無業(yè)主報(bào)名，則由物管會成員參加）。開標(biāo)見證人：業(yè)主代表3人，區(qū)鎮(zhèn)物業(yè)辦1人，社區(qū)1人。

（6）評分標(biāo)準(zhǔn)為：信用分20分（20×信用分%,以最新公布的《昆山市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定》信用評價分為準(zhǔn)）、商務(wù)標(biāo)40分（答辯時項(xiàng)目經(jīng)理需攜帶身份證原件、項(xiàng)目經(jīng)理證原件未攜帶者每遺漏一個證件扣1分）、技術(shù)標(biāo)30分、答疑分10分。附加分項(xiàng)：昆山市域內(nèi)含別墅業(yè)態(tài)的在管住宅項(xiàng)目的（轉(zhuǎn)包、發(fā)包或讓其他公司、個人掛靠管理的均不認(rèn)可），別墅業(yè)態(tài)項(xiàng)目有1個優(yōu)秀小區(qū)業(yè)績證明（《昆山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目“晾曬”考核辦法 （試行）》考核中被列為“優(yōu)秀項(xiàng)目”（原“紅榜”））加2分，最多不超過2分。

（7）中標(biāo)人的確定：******委員會根據(jù)開標(biāo)結(jié)果推薦3名得分排序在前的合格預(yù)中標(biāo)候選人；排名第1位預(yù)中標(biāo)候選人由物管會組織業(yè)主共同表決是否聘用，達(dá)到法定表決條件(應(yīng)征得專有部分面積占三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意)即為中標(biāo)人。如排名第1位預(yù)中標(biāo)候選人未達(dá)到法定表決條件的，物管會再次召開業(yè)主大會，組織排名第2位預(yù)中標(biāo)候選人由業(yè)主共同表決是否聘用，達(dá)到法定表決條件即為中標(biāo)人;以此類推，直至選出符合法定條件的中標(biāo)人。如前3位預(yù)中標(biāo)候選人仍未達(dá)到法定表決條件，應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)。

（8）已獲取投標(biāo)資格的投標(biāo)人，無故不參加投標(biāo)的，投標(biāo)保證金不予與退還并將相關(guān)情況報(bào)送到行業(yè)主管部門，進(jìn)行懲戒。

九、投標(biāo)申請人資格審核時需提供的材料：

1.提交《營業(yè)執(zhí)照》副本復(fù)印件（需加蓋公章），且注冊成立時間距今不少于5個完整年度，經(jīng)營范圍須明確包含物業(yè)管理服務(wù)。

2.提供法定代表人身份證正反面復(fù)印件（加蓋公章）；若由授權(quán)代理人辦理投標(biāo)事宜，需同步提交法定代表人親筆簽署或者加蓋法人章的《授權(quán)委托書》原件，代理人身份證復(fù)印件（加蓋公章）。

3.擬委派項(xiàng)目經(jīng)理需提供：近6個月連續(xù)的社會保險繳納證明（由投標(biāo)單位繳納）；昆山市三級及以上項(xiàng)目經(jīng)理證書；個人簡歷（含從業(yè)履歷、同類項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)及業(yè)績證明）。

4.所有材料復(fù)印件均需加蓋投標(biāo)單位公章，按招標(biāo)文件要求順序裝訂成冊；外地企業(yè)須以總公司名義參與投標(biāo)，所有文件均需加蓋總公司公章，分支機(jī)構(gòu)或關(guān)聯(lián)公司文件無效；投標(biāo)文件缺失任一要件或不符合格式要求的，視為無效投標(biāo)。文件遞交后不得修改或補(bǔ)充，否則招標(biāo)人有權(quán)拒絕受理。

十、聯(lián)系事項(xiàng)：

招標(biāo)單位：昆山市巴城鎮(zhèn)中房紫怡花園第一屆物業(yè)管理委員會

招標(biāo)單位聯(lián)系人：王尊佐??????聯(lián)系電話：******

招標(biāo)代理公司：蘇州九通******有限公司

招標(biāo)代理聯(lián)系人：程斌???????聯(lián)系電話：******

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招標(biāo)監(jiān)管聯(lián)系人：殷俊杰 ??????聯(lián)系電話：******

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昆山市巴城鎮(zhèn)中房紫怡花園第一屆物業(yè)管理委員會

2025年12月18日

附件材料：招標(biāo)公告--紫怡花園.docx