【業(yè)標鎮(zhèn)管】昆山花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中信廣場物業(yè)管理

公開招標公告

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一、招標項目名稱：昆山花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中信廣場物業(yè)管理

二、招標項目概況：昆山花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中信廣場位于昆山市花橋鎮(zhèn)商務(wù)大道99號，總建筑面積為93295.62平方米。建筑類型為：商業(yè)、辦公，已全部開發(fā)完成。項目可收費建筑面積為70784.36平方米。

三、招標單位：******委員會

四、報名時間和地點：

1.時間：2025年12月19日上午9:00至2025年12月25日下午16:00前；

2.地點：昆山市紫竹路699號保利大廈13樓1309室。

五、招標文件領(lǐng)取地點及費用：

1.入圍物業(yè)企業(yè)領(lǐng)取招標文件地點：昆山市紫竹路699號保利大廈13樓1309室；

2.現(xiàn)場領(lǐng)取招標文件時，需繳納500元報名費。

六、投標申請人需具備的條件：

1.投標人應(yīng)是在中華人民共和國境內(nèi)（不包括香港、澳門及中國臺灣地區(qū)，簡稱“中國境內(nèi)”）依法注冊成立，經(jīng)營范圍含物業(yè)管理。合法注冊的獨立企業(yè)法人，具有獨立承擔民事責任能力，具有獨立訂立合同的權(quán)利。

2.具有良好的商業(yè)信譽和健全的財務(wù)會計制度。

3.具有履行合同所必需的設(shè)備和專業(yè)技術(shù)能力。

4.具有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄。

5.參加此次采購活動前三年內(nèi)，在經(jīng)營活動中沒有重大違法記錄。重大違法記錄指因違法經(jīng)營受到責令停產(chǎn)停業(yè)、較大數(shù)額（指200萬元及以上）罰款等行政（含環(huán)保）處罰（以國家權(quán)威機構(gòu)網(wǎng)站查詢的公開信息為準）。

6.未處于被標記為失信懲戒對象狀態(tài)，以信用中國（******）查詢的公開信息為準；未處于被列入嚴重違法失信名單（黑名單）狀態(tài)，以國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)（******）查詢的公開信息為準；未處于被禁止參加政府采購活動的行政處罰期內(nèi)，以中國政府采購網(wǎng)公開信息為準。

7.投標人注冊資金不少于1000萬元人民幣（外幣按投標報名截止當日匯率折合）。

8.近三年（2022年7月至今，下同）在經(jīng)營活動中沒有發(fā)生重大安全生產(chǎn)事故等問題。

9.近三年具有至少三個辦公寫字樓（國內(nèi)）或商業(yè)辦公綜合體類（建筑面積不低于5萬平方米）的物業(yè)服務(wù)項目業(yè)績。

10.具有有效的ISO9001或同等質(zhì)量管理體系認證、ISO14001或同等環(huán)境管理體系認證、GB/T45001或同等職業(yè)健康安全管理體系認證證書。

11.投標人和其法定代表人在近三年內(nèi)不得有行賄犯罪記錄，且不得為失信被執(zhí)行人。

12.投標人曾有至少兩個江蘇省“省優(yōu)”級在管項目。

13.本項目不接受聯(lián)合體投標，且不接受轉(zhuǎn)包。

七、本項目的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容要求：

1.依據(jù)《關(guān)于公布昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項分級標準及政府指導價標準的通知》（昆發(fā)改〔2020〕64號）文件，中信廣場物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標準參照《昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項分級標準》執(zhí)行，等級標準如下：

2.物業(yè)服務(wù)收費標準：依據(jù)《關(guān)于公布昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項分級標準及政府指導價標準的通知》（昆發(fā)改〔2020〕64號）文件及“質(zhì)價相符”原則，原公共服務(wù)費與代收代交費用合并，總收費標準不變）

3.停車費: 本項目汽車停車費具體收費標準如下：

（1）地庫車位使用費300元/月·輛（由車位停放費200元和車位管理費100元組成）；

（2）外來臨停車輛按政府文件規(guī)定收費。

4.重新選聘新物業(yè)服務(wù)人后公共收益分配：

（1）廣場路面車位使用費、臨時停車費收入扣除法定稅金后70%分成歸廣場全體業(yè)主，剩余部分補貼物業(yè)公司；

（2）廣場物業(yè)用房出租、廣告、攤位、快遞柜等收入扣除法定稅金后70%分成廣場全體業(yè)主，剩余部分補貼物業(yè)公司；

（3）所有公共收益款項納入物管會開立的公共監(jiān)管賬戶，定期按約定比例結(jié)算補貼給物業(yè)服務(wù)人，收入和開支按相關(guān)規(guī)定公示，接受業(yè)主監(jiān)督；公共收益主要用于廣場公共設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)和廣場建設(shè)，按法律法規(guī)規(guī)定及政府指導文件規(guī)范使用。

5.重新選聘新物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)要求：

（1）物業(yè)服務(wù)人擬派駐在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)人員需根據(jù)服務(wù)內(nèi)容及標準進行配置，滿足服務(wù)需求，具體人員配置應(yīng)在投標文件中體現(xiàn)；

注：秩序維護人員年齡不超過45周歲，保潔人員及綠化工年齡不超過 58 周歲（聘用退休人員需繳納意外保險）。其他物業(yè)工作人員合法用工。

（2）物業(yè)服務(wù)項目現(xiàn)狀整改要求：

******消防、電梯、智能化系統(tǒng)等工程維修保養(yǎng)及品質(zhì)、安全提升方案。要求具備設(shè)備完好率監(jiān)測、定期檢查及故障響應(yīng)機制。

2)根據(jù)實際情況，制定停車管理及安防方案，安防體系需包含門禁管理、視頻監(jiān)控及應(yīng)急響應(yīng)流程。

3)根據(jù)實際情況，制定整體環(huán)境提升方案，包含公共區(qū)域清潔頻率、綠化養(yǎng)護及垃圾處理要求。

4)根據(jù)實際情況，制定完善的火災(zāi)、設(shè)備故障、防臺防汛等應(yīng)急預(yù)案。

注：以上設(shè)施設(shè)備整改內(nèi)容僅供投標單位參考，具體以投標公司現(xiàn)場核實為準，用于上述1）2）3）4）項整改內(nèi)容的，需注明資金來源（其中，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)承諾出資20萬元，投標單位在投標文件中體現(xiàn)）及使用明細；上述項目整改修復(fù)期限由物業(yè)服務(wù)人與物管會協(xié)商。

（3）******消防安全管理相關(guān)措施和方案。

（4）物管會根據(jù)物業(yè)服務(wù)情況可以聘請物業(yè)行業(yè)專家對廣場物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評估，針對評估報告中反映的物業(yè)服務(wù)問題物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時加以改善。

（5）物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)物業(yè)費維持不變，如需調(diào)整必須經(jīng)過業(yè)主大會表決通過。

（6）物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算形式為包干制。

（7）提供現(xiàn)有的物業(yè)用房提供給物業(yè)服務(wù)人使用。

（8）中標物業(yè)服務(wù)人擬派駐的專業(yè)工作人員（維修電工、消控人員、項目經(jīng)理等）需持證上崗。

（9）中標物業(yè)服務(wù)人承諾本項目的項目經(jīng)理為單獨委派，不得同時兼任其他項目，在管期間未經(jīng)招標人同意不得隨意調(diào)動。

（10）中標物業(yè)服務(wù)人******消防等設(shè)備設(shè)施需聘請專業(yè)公司進行維保）。

（11）中標物業(yè)服務(wù)人須承擔第三方招標代理費及業(yè)主大會咨詢費。

（12）中標候選人應(yīng)當在開標結(jié)果公示期滿后7日內(nèi)繳納考核金10萬元人民幣到物管會專用賬戶并足額支付第三方招標代理費及業(yè)主大會咨詢費，物管會在收到考核金后開具中標通知書。如中標候選人未在上述期間繳納考核金并支付第三方費用的，視作自動放棄履約，按開標時得分名次遞補。

（13）物業(yè)服務(wù)人需每半年向物管會提交工作計劃及工作報告。

（14）物管會代表業(yè)主大會與中標物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，同時與中標物業(yè)服務(wù)人簽訂考核協(xié)議并設(shè)定一定的獎懲處罰?？己艘?/span>季度為周期，考核總分為100分；物業(yè)服務(wù)考核達到85分及以上的考核金不予扣除，84-80分，按每低1分扣罰：500元人民幣。79分及以下，按每低1分扣罰：1000元人民幣。考核金低于10萬元人民幣時，物業(yè)服務(wù)人需在下次考核之前補足10萬元人民幣。具體考核細則和執(zhí)行方案由物管會與物業(yè)服務(wù)人約定一致后執(zhí)行。針對考核中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在物管會規(guī)定期限內(nèi)整改到位。期限內(nèi)整改不到位或拒絕整改的，物管會可委托第三方進行整改，第三方整改所發(fā)生的費用從物業(yè)服務(wù)人考核金中扣除。

（15）合同期內(nèi)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量被昆山住建局列入問題項目的，第一次扣5000元，第二次被視為根本性違約，物管會有權(quán)召開業(yè)主大會會議解聘物業(yè)服務(wù)人（物管會不承擔任何違約及賠償責任）。

注：中標物業(yè)服務(wù)人不履行以上各項條款的視作自動放棄本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理工作，招標人不承擔任何責任，可以重新選聘新物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及設(shè)施設(shè)備維修整改項目中已支付的各項費用不再退還。

6.重新選聘的物業(yè)服務(wù)合同期限：

物業(yè)服務(wù)合同期限擬定為叁年；中標******組織部分業(yè)主進行評估（參照簽訂的物業(yè)合同及考核協(xié)議）。評估合格后物業(yè)服務(wù)合同生效至約定期限。如果達不到要求，進入整改期，整改期為兩個月，期滿后再次評估，仍不合格的，按此方案重新選聘。合同期內(nèi)項目出現(xiàn)重大事故（管理不當造成），無需再次召開業(yè)主大會表決，合同自動終止，招標人應(yīng)按此選聘方案重新選聘新物業(yè)服務(wù)人。

八、投標申請人資格確定：

1.各申******有限公司，報名截止后由招標人進行資格審查，確定有效報名的投標申請人。報名日期截止后遞交的報名材料一律不再接收，視作自動放棄。

2.本次招標采取公開招標的方式。

3************有限公司先行墊付，由中標物業(yè)服務(wù)人承擔。

4.物業(yè)企業(yè)符合條件的均可主動報名參加。

入圍說明：符合招標要求的報名單位滿3家不超過5家，全部入圍參與投標；符合招標要求的報名單位超過5家的按下面程序評比前5名入圍參加投標：

（1）報名超過5家的入圍機制：

物管會組織成員和業(yè)主代表（屆時物管會將以公告形式接受業(yè)主報名）對報名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行實地考察，參加實地考察的人員根據(jù)實地考察結(jié)果進行評分并在廣場公示（打分方式將在接受報名時一并公布），平均分前5名者入圍參加投標。

（2）報名符合招標要求的物業(yè)服務(wù)人不滿3家的，招標人按選聘方案重新招標，第二次招標報名符合招標要求的物業(yè)服務(wù)人仍不滿3家的，物管會可以以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人（如協(xié)議選聘不成功，招標人可適當修改選聘方案中的招標條件和要求，再次招標，無需再次召開業(yè)主大會）。開標時合格的投標人未超過3家的，招標人應(yīng)依法重新招標。

******委員會組成：由物管會從市物業(yè)協(xié)會的評標專家名冊中隨機抽取的評標專家4人、招標人代表1人，共5人組成。開標見證人：招標人推舉代表2人，區(qū)鎮(zhèn)物業(yè)辦1人，社區(qū)1人。

6.評分標準為：商務(wù)標30分、技術(shù)標30分，信用分30分（信用分*30%，以最新公布的《昆山市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評價結(jié)果》的信用分為準），答疑分10分。附加分項：無。

7.中標人的確定：

（******委員會根據(jù)開標結(jié)果推薦3名排序在前的合格中標候選人；

（2）召開臨時業(yè)主大會由全體業(yè)主對3名候選人進行表決產(chǎn)生最終中標物業(yè)服務(wù)人；如3名候選人中有放棄或者因不可抗力退出業(yè)主大會表決的，則由剩余的候選人參加業(yè)主大會的表決，退出的名額不再增補；

（3）如業(yè)主大會表決結(jié)果未有候選人得票占比達到法律法規(guī)要求的，由表決面積占比與表決人數(shù)占比之和最大的候選人中標（退出業(yè)主大會表決的候選人除外）。

8.已獲取投標資格的投標人，無故不參加投標的，投標保證金不予退還并將相關(guān)情況報送至行業(yè)主管部門，進行懲戒。

九、投標申請人資格審核時需提供的材料：

1.加蓋公章的《工商營業(yè)執(zhí)照》（經(jīng)年審合格）副本復(fù)印件；

2.法定代表人證明、法定代表人授權(quán)委托書及法定代表人、被授權(quán)人身份證（加蓋公章）；

******事務(wù)所審計的財務(wù)報表），財務(wù)報表包括：資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表，附注無需提供；

******銀行出具的繳稅憑證或稅務(wù)機關(guān)出具的證明）或免稅證明（復(fù)印件加蓋公章）；

5.近半年內(nèi)任意月份的社會保障資金繳納記錄（專用收據(jù)或社會保險繳納清單）或免繳納證明（復(fù)印件加蓋公章）；

6.提供未被“信用中國”網(wǎng)站（******)列入失信被執(zhí)行人、統(tǒng)計嚴重失信企業(yè)名單、重大稅收違法失信主體；未被“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”網(wǎng)站（******）列入嚴重違法失信名單（黑名單）信息；未被“中國政府采購”網(wǎng)站 (******/)列入政府采購嚴重違法失信行為記錄（截圖加蓋公章）；

7.近三年具有至少三個辦公寫字樓（國內(nèi)）或商業(yè)辦公綜合體類（建筑面積不低于5萬平方米）的物業(yè)服務(wù)項目業(yè)績。提供合同復(fù)印件（需提供包括但不限于合同首頁、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限等內(nèi)容）。

十、聯(lián)系事項：

******委員會

招標單位聯(lián)系人：楊麗 ??????聯(lián)系電話：0512-******

******有限公司

招標代理聯(lián)系人：彭磊 ??????聯(lián)系電話：******

招標監(jiān)管部門：

******辦公室 聯(lián)系電話：0512-******

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******委員會

? ? ? ? ? ? ?2025年12月19日

相關(guān)詳細信息請查看下方附件材料獲取昆山花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中信廣場小區(qū)物業(yè)投標報名材料及物業(yè)招投標報名材料明細表源文件

附件材料：******物業(yè)管理招標公告（中信廣場）.docx